年報(bào)剖析房企融資路徑變化：出海融資 另類方式獲取土地

作者：侯瀟怡

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2017-04-08 

年報(bào)季，各大地產(chǎn)公司相繼披露2016年度業(yè)績報(bào)告。亮眼的成績與快速膨脹的規(guī)模背后，在層層監(jiān)管限制下房企的融資方式有哪些變化值得關(guān)注。

某國有大行業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，隨著整體的信貸政策收緊、銀行手中額度偏緊，去年末起已經(jīng)開始優(yōu)先政策性項(xiàng)目的審批，小微的項(xiàng)目也有量的保證，最緊張的是地產(chǎn)開發(fā)貸。目前房企和銀行借錢難度將更大，某些中小銀行可能一點(diǎn)額度都沒有。

從2016年報(bào)數(shù)據(jù)看，銀行貸款融資占比仍是大頭，時(shí)間上看，銀行融資占比的下降可能產(chǎn)生滯后。

引起21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)行量的攀升，和運(yùn)用PPP模式開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)績亮點(diǎn)。

PPP的零成本拿地術(shù)

地產(chǎn)年報(bào)中，華夏幸福基業(yè)成績亮眼，2016年凈利潤同比增速35.22%，連續(xù)6年保持30%以上增長。2016 年銷售額共計(jì)1203.25 億元，位列中國指數(shù)研究“中國房企銷售金額排行榜”第八位。

華夏幸福年報(bào)顯示，其產(chǎn)業(yè)新城PPP模式成為核心競爭力，圍繞全國主要核心城市復(fù)制產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)模式，以縣域?yàn)閱挝粸槠涮峁┱w規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市綜合配套服務(wù)。截至2016 年底，已簽訂產(chǎn)業(yè)新城PPP 協(xié)議30 余個(gè)，正在建設(shè)的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目10 余個(gè)，處于建設(shè)起步和規(guī)劃階段的園區(qū)19個(gè)，投資運(yùn)營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)436 家，新增簽約投資額約1122.4 億元。

而其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受益產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)，發(fā)展迅猛。產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額共計(jì)901.24 億元，城市地產(chǎn)簽約銷售額281.84 億元，其他業(yè)務(wù)(物業(yè)、酒店)銷售額20.17 億元。隨著限購政策落實(shí)，北京、上海等大城市購房政策相繼收緊，環(huán)大城市周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場升溫明顯，對(duì)其產(chǎn)業(yè)新城配套房地產(chǎn)項(xiàng)目形成持續(xù)紅利。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資、拿地、建房、銷售模式來說，隨著融資難、拿地貴的多重壓力，如果能夠借力PPP模式，雖然不能拓寬其融資渠道，但其“低成本”模式和相應(yīng)的凈利潤的高速增長，令傳統(tǒng)房企側(cè)目。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，近三年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般興旺起來，包括萬科等國內(nèi)前五十名的地產(chǎn)商也積極布局，其中典型企業(yè)包括五礦中冶、華夏幸福、中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)等。

中國五礦集團(tuán)公司科技管理部高級(jí)經(jīng)理郭巍告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，華夏幸福的成功經(jīng)有三點(diǎn)：

第一，低成本拿地，PPP模式無需購買土地，作為社會(huì)資本方與政府簽訂排他性協(xié)議，獨(dú)家進(jìn)行一級(jí)、二級(jí)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施政府以10%利潤進(jìn)行回購。商住地開發(fā)則在有招商項(xiàng)目落地前提下，將先期土地出讓金的70%以招商傭金形式返還。第二，與政府合作雙贏，招商收益按比例分成。華夏幸福披露公告顯示，華夏招商引資項(xiàng)目符合政府投資強(qiáng)度需求，則該項(xiàng)目落地投資額的45%(含先期商住地出讓金的70%)以傭金形式返還。第三，多園區(qū)快速復(fù)制，華夏幸福協(xié)助政府招商引資，通過招商傭金來低價(jià)獲取房地產(chǎn)開發(fā)土地模式獲利。參照北京周邊的成功經(jīng)驗(yàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)周邊次發(fā)達(dá)區(qū)域提前布局，華夏通過產(chǎn)業(yè)園招商企業(yè)進(jìn)駐，盤活周邊房地產(chǎn)，形成良性循環(huán)。

從融資情況看，2017年華夏幸福發(fā)行中國境內(nèi)首單7.06億元園區(qū)PPP資產(chǎn)證券化，開啟園區(qū)PPP+abs先河，拓寬了PPP項(xiàng)目的融資渠道。而對(duì)于PPP的融資渠道拓寬能否解傳統(tǒng)房地產(chǎn)之困，有業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，華夏幸福PPP運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，融資金額也沒有完全覆蓋其PPP項(xiàng)目，對(duì)其它房地產(chǎn)項(xiàng)目意義不大。但作為其它企業(yè)來說，PPP拿到的融資能否運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)中，操作層面是可能的。

雖然地產(chǎn)商對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)表示眼熱，也并不意味誰都可以用PPP來做房地產(chǎn)。郭巍表示，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，但只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中涉及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域才能夠運(yùn)用PPP模式。而PPP模式下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然可以帶來一般6%-9%的收益，但本質(zhì)并非以獲取收益為導(dǎo)向，而更帶有公益和責(zé)任色彩。意圖通過PPP項(xiàng)目完善的前期設(shè)計(jì)和良好的運(yùn)營實(shí)現(xiàn)以人為本的集生活、居住、產(chǎn)業(yè)一體的微觀經(jīng)濟(jì)載體，高效、低成本地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以地產(chǎn)商在布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和PPP前，也需真正了解其本質(zhì)，合規(guī)合乎本質(zhì)運(yùn)營，否則也只能是失敗。（原標(biāo)題：年報(bào)剖析房企融資路徑變化：出海融資 另類方式獲取土地)

鎮(zhèn)興中國  轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)，看看萬達(dá)、恒大、碧桂園等都怎么玩?

來源：地產(chǎn)融媒體

曾幾何時(shí)，城市化進(jìn)程伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。然而，大城市土地資源日漸稀缺，開發(fā)商拿地成本越來越高，高房價(jià)、高地價(jià)的盛宴背后，是開發(fā)商們普遍的焦慮，大城市緊缺的供給量已不能滿足房企的開發(fā)欲望和生存發(fā)展，未來將何去何從？

國家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，由此也為中國城市化發(fā)展路徑提供了清晰可見的思路，中國城市化進(jìn)城下一站無疑將駛向特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)將成為新型城鎮(zhèn)化的特色擔(dān)當(dāng)和發(fā)展新空間。而核心城市周邊小城市或郊區(qū)得小鎮(zhèn)開發(fā)也正在成為房企們戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的新?lián)c(diǎn)。

碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一批領(lǐng)先房企正在打造中國的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，探索用“造城計(jì)劃”尋找新的利益增長點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾在文章中把房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種：以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn)，以綠城、藍(lán)城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。安家融媒根據(jù)不同房企的商業(yè)模式分析他們是如何在城鎮(zhèn)化背景下玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)的。

碧桂園：科技小鎮(zhèn)成其未來新增長點(diǎn)，

助力業(yè)績雙冠王

最新數(shù)據(jù)顯示，前2個(gè)月，碧桂園以銷售額872.1億元，拿地58宗，總額273.37億元，斬獲銷售和拿地額“雙冠王”，超越了萬科和恒大。這讓對(duì)過往歷史不太清楚的人可能會(huì)認(rèn)為碧桂園是市場的一匹黑馬，迅速滑入人們的視野，有點(diǎn)吃驚。

然而曾作為“華南五虎”之一的碧桂園本就在房企中有一定江湖地位，只是后來因?yàn)閼?zhàn)略布局問題始終處在一個(gè)掉隊(duì)的尷尬位置上，逐漸淡出人們的視野。

大家都知道，碧桂園走的是“農(nóng)村包圍城市”路線。

在千億房企里面，碧桂園的戰(zhàn)略布局相對(duì)其他有點(diǎn)另類。在2013年中報(bào)中，碧桂園表示會(huì)持續(xù)專注在一線城市的近郊及二三線城市拿地發(fā)展。而彼時(shí)，以恒大為代表的許多房企在前幾年進(jìn)入三四線城市后紛紛回歸一二線城市，與此形成鮮明對(duì)比，碧桂園依然堅(jiān)持深耕三四線城市，“關(guān)注一二線城市近郊，以三四線城市為主，這是碧桂園發(fā)展策略的核心，我們不會(huì)因?yàn)橥械母淖兎艞壸陨戆l(fā)展模式?！?

對(duì)于碧桂園“掉隊(duì)”開發(fā)商第一梯隊(duì)，業(yè)界比較普遍的看法是，碧桂園為其“郊區(qū)大盤模式”所累。因?yàn)樵?jīng)房地產(chǎn)全國普遍熱火，碧桂園也能坐收漁利，然而一旦市場形勢不好，碧桂園的戰(zhàn)略就會(huì)遭到質(zhì)疑。“農(nóng)村包圍城市”的布局戰(zhàn)略也被認(rèn)為是碧桂園陷入困境的重要原因。據(jù)了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項(xiàng)目都位于全國三四線城市。

可以說30年河?xùn)|30年河西，碧桂園成也堅(jiān)持?jǐn)∫矆?jiān)持。碧桂園矢志不渝的主打“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略定位如今迎來了翻盤機(jī)會(huì)。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年1~11月，碧桂園新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃面積一二線城市占比為22%，與2015年相比下降5.1%；三四線城市占比為78%。碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌曾提出，一二三四五線城市“火力全開”，這也就意味著碧桂園的拿地策略并不傾向于一二線，而是一線城市周邊，二線城市及三線城市的核心地段。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中，1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。安家融媒認(rèn)為，在去庫存背景下，三四線城市樓市成交的上漲，使得在三四線城市具備大量儲(chǔ)備的碧桂園等業(yè)績大幅上漲。

除了戰(zhàn)略布局以及合伙人制外，科技小鎮(zhèn)對(duì)于碧桂園的重振雄風(fēng)，絕對(duì)功不可沒。按照規(guī)劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)多個(gè)科技小鎮(zhèn)。科技小鎮(zhèn)將成為碧桂園未來的新增長點(diǎn)。據(jù)悉，自2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計(jì)劃，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來，目前，碧桂園已完成5個(gè)科技小鎮(zhèn)布局，其中3個(gè)將于今年動(dòng)工建設(shè)。2017年，碧桂園還將新增15個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，從而完成全年20個(gè)科技小鎮(zhèn)的布局。

循著碧桂園這么多年的全國市場布局軌跡來看，科技小鎮(zhèn)無疑是堅(jiān)守沉寂多年后的集中釋放，而且也與政策導(dǎo)向相吻合。

碧桂園集團(tuán)助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波表示，隨著建設(shè)的鋪開，科技小鎮(zhèn)未來在碧桂園集團(tuán)龐大的銷售中會(huì)占越來越重要的位置，不過，這需要一個(gè)過程。目前，科技小鎮(zhèn)前期銷售業(yè)績貢獻(xiàn)不占主流，但后期成長性比較強(qiáng)。集團(tuán)對(duì)科技小鎮(zhèn)的成長性和品牌提升的價(jià)值非常重視。

然而安家融媒認(rèn)為，過分死守一套戰(zhàn)略而不能根據(jù)市場變化進(jìn)行調(diào)整難免有靠天吃飯之嫌，事實(shí)也證明，三四線城市拿地戰(zhàn)略曾讓碧桂園陷入困境，如今在去庫存背景下，碧桂園有了轉(zhuǎn)機(jī)，可未來在科技小鎮(zhèn)的打造上還能不能繼續(xù)像今年一二月份的業(yè)績一樣領(lǐng)先于行業(yè)，我們尚需要更多的觀察。

綠城：農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)不賣房子賣生活

綠城跟其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，雖然在產(chǎn)品力打造上獨(dú)樹一幟，但也有著市場痛點(diǎn)，造中式別墅、排屋一向是綠城最拿手的，從桃花源到四季酒店、云棲玫瑰園……太多經(jīng)典項(xiàng)目出自綠城之手，只是一座中式院子動(dòng)輒數(shù)千萬甚至上億元讓普通人望塵莫及。

也正是看到了這一點(diǎn)，綠城前幾年就開始了百方小別墅的嘗試，2015年綠城想轉(zhuǎn)型為城市生活服務(wù)商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其樂的全齡化生活社區(qū)，桃李春風(fēng)將是一個(gè)樣本，除了房子，這里更吸引人的會(huì)是那種全家庭的生活方式。

“我在去養(yǎng)老院以前大概還能工作5-10年時(shí)間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮(zhèn)化，有可能帶動(dòng)中國新一輪農(nóng)村改造?！本G城中國董事會(huì)聯(lián)席主席宋衛(wèi)平稱，將在5-10年里最起碼做出5-10個(gè)理想小鎮(zhèn)樣板。

與碧桂園不同，宋衛(wèi)平選擇的是特色“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。按他的設(shè)想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個(gè)小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，形成3萬人的小鎮(zhèn)。

農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)最大的特點(diǎn)是對(duì)基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的規(guī)劃，靠著小鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)部分獲得的收益，帶動(dòng)周邊的農(nóng)業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，并將周邊的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個(gè)這樣的理想“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。

宋衛(wèi)平認(rèn)為，從房產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型做小鎮(zhèn)，具有先天優(yōu)勢?！爸袊K將由城市建設(shè)轉(zhuǎn)向?yàn)槌擎?zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)村建設(shè)多元一體化時(shí)代，最后做成一些唯美的、功能齊全的、非?，F(xiàn)實(shí)悠揚(yáng)、具有夢幻色彩的天堂小鎮(zhèn)，這是下一個(gè)階段中國社會(huì)發(fā)展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個(gè)選擇”。

“我作為一個(gè)房地產(chǎn)商人，不算成功，不算失敗，過去這二十多年，綠城大概賣了5000億元的房子。那么，我把我在這個(gè)行業(yè)里面的所思所感，加上我那么多年讀的書，我把它變成五到十個(gè)我理想中的小鎮(zhèn)，這是我想做的事?！彼涡l(wèi)平滿懷豪情地說。

華夏幸福：產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的實(shí)踐先鋒

近些年，房地產(chǎn)正呈現(xiàn)一片紅海，北京也概莫能外，而在這片紅海中，華夏幸福的異軍突起卻給了市場一個(gè)大大的驚喜。一個(gè)名不見經(jīng)傳的企業(yè)，依靠差異化的競爭戰(zhàn)略和堅(jiān)定的執(zhí)行，通過獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)新城模式，正逐步邁入A股“千億收入、千億市值”行列，走出一條藍(lán)海之路。

近日，河北省公布了首批特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建和培育類特色小鎮(zhèn)名單，廊坊有6個(gè)培育類小鎮(zhèn)入選，而其中三個(gè)均為華夏幸福的作品。包括永清縣幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、霸州市足球運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)、香河縣機(jī)器人小鎮(zhèn)。

由此可見，華夏幸福在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)和運(yùn)營上早就走在了市場前列。

華夏幸福將自身定義為“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”。從這個(gè)意義上看，華夏幸福，可以理解為一個(gè)提供區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合解決方案的供應(yīng)商。而其之所以能夠成為行業(yè)翹楚，在于產(chǎn)品布局比別人早了很多年。

這家企業(yè)1998年成立，2002年進(jìn)入固安工業(yè)園，受益于“產(chǎn)城融合”的開發(fā)模式以及京津冀規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)紅利，經(jīng)過近15年的發(fā)展，在與政府搞PPP、產(chǎn)業(yè)新城、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)乃至中國足球上，都頗有建樹。

相比于綠城、碧桂園這些傳統(tǒng)房企，擁有更好的產(chǎn)業(yè)資源、對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解更為深刻的華夏幸福似乎更容易獲取地方政府的信任；相較于萬科萬達(dá)為城市增光添彩，華夏幸福更是在締造一座座繁華之城。

而走到今天，華夏幸福正以“PPP市場化運(yùn)作”為機(jī)制，依托產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，通過提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、全球資源整合、招商管理服務(wù)、景區(qū)化智慧化運(yùn)營等全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，與政府合作共創(chuàng)新型特色小鎮(zhèn)。

根據(jù)華夏幸福最近公布的計(jì)劃，其將在未來三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

據(jù)悉，對(duì)于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)和運(yùn)營，華夏幸福早已在旗下產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)進(jìn)行試點(diǎn)，目前已經(jīng)建立并初具規(guī)模的小鎮(zhèn)包括大廠影視小鎮(zhèn)、香河機(jī)器人小鎮(zhèn)、嘉善人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)。此外，足球小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)和葡萄小鎮(zhèn)根據(jù)公司公告也將陸續(xù)推出。

實(shí)際上，在業(yè)內(nèi)人士看來，華夏幸福打造的特色小鎮(zhèn)與其產(chǎn)業(yè)新城模式是一脈相承的。得益于體量小的特點(diǎn)，華夏幸福特色小鎮(zhèn)分布在城市半徑50公里以內(nèi)，填補(bǔ)市中心到產(chǎn)業(yè)新城之間土地利用的空白，一方面疏導(dǎo)城市人口和產(chǎn)業(yè)、環(huán)節(jié)城市壓力，是城市化加速階段下順勢而為的產(chǎn)物；另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠(yuǎn)郊之間大小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

華僑城：文旅小鎮(zhèn)打造新型城鎮(zhèn)化樣本

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，而華僑城絕對(duì)是受益者。1985年從深圳灣畔的一片灘涂起步，華僑城如今已連續(xù)多年雄踞全球主題公園集團(tuán)“亞洲第一、世界第四”。

旗下的錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等景區(qū)是陪伴幾代人成長的“國民旅游區(qū)”，“歡樂谷”更是國內(nèi)主題公園行業(yè)唯一中國馳名商標(biāo)。難能可貴的是，華僑城將產(chǎn)業(yè)、人口、資本等核心要素串聯(lián)起來，與其他運(yùn)營商形成了差異化。這是華僑城獨(dú)特而有魅力的“造城”模式，它和新型城鎮(zhèn)化一樣，對(duì)區(qū)域的發(fā)展推動(dòng)明顯。

“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”是華僑城“城鎮(zhèn)化”的戰(zhàn)略核心，“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”則是城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的戰(zhàn)略支撐。在新模式助推下，2016年，華僑城城鎮(zhèn)化項(xiàng)目在廣東、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。

華僑城甘坑新鎮(zhèn)，位于深圳布吉清平高速與機(jī)荷高速交會(huì)處，擬規(guī)劃面積約12平方公里。這是華僑城擬投資500億元打造的首個(gè)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)，這也是深圳的首單特色城鎮(zhèn)，被稱為中國文創(chuàng)第一鎮(zhèn)。

無疑，新模式讓華僑城的“造城”能力推向新高。而在國家政策的支持下，華僑城作為中國新型城鎮(zhèn)化的踐行示范者率先通過PPP模式推出“100個(gè)美麗鄉(xiāng)村”計(jì)劃，構(gòu)建100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色小鎮(zhèn)。

如中國唯一的博物館小鎮(zhèn)——四川安仁古鎮(zhèn)、南方絲綢之路的起點(diǎn)——四川天回古鎮(zhèn)、古色古香的“中國好萊塢”——四川黃龍溪古鎮(zhèn)、中國文創(chuàng)第一鎮(zhèn)——深圳甘坑小鎮(zhèn)、民族英雄文天祥后人聚居地——深圳鳳凰古鎮(zhèn)、明清南中國海防軍事要塞——深圳大鵬所城、深圳生態(tài)后花園——光明小鎮(zhèn)等等。

萬科：王石的“良渚烏托邦”

作為住宅地產(chǎn)的老大，萬科的任何一次轉(zhuǎn)型都會(huì)備受關(guān)注。萬科良渚文化村也可以說是一個(gè)小鎮(zhèn)，作為全國房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，良渚文化村一直都不缺贊美之詞。萬科曾提出過口號(hào)：良渚文化村應(yīng)該是安居又樂業(yè)的地方。

這個(gè)八年前由浙江南都房產(chǎn)開發(fā)并推出首個(gè)組團(tuán)，現(xiàn)在已經(jīng)成為杭州旅游休閑和度假居住新名片新地標(biāo)的良渚文化村，總占地12000畝，其中山地5200多畝，旅游用地1200多畝，公建用地680畝，房產(chǎn)用地3400多畝，規(guī)劃人口3萬左右。

包括了“良渚圣地”博物館公園、白鷺灣君瀾度假酒店、玉鳥流蘇文化休閑街區(qū)，以及陽光天際、竹徑茶語、白鷺郡、七賢郡、勸學(xué)里、綠野花雨、金色水岸等多個(gè)組團(tuán)共同構(gòu)成。是我國第一個(gè)多種功能復(fù)合的可居、可游、可學(xué)、可創(chuàng)業(yè)的生活小鎮(zhèn)。

從設(shè)計(jì)上，它超越了樓盤概念，以小鎮(zhèn)的尺度、步行的時(shí)距、主題村落式的布局，成為郊區(qū)新鎮(zhèn)建設(shè)的示范區(qū)、田園城市理想與新都市主義的試驗(yàn)場。

然而到了實(shí)際上，良渚文化村只有一個(gè)產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)。過于單一的產(chǎn)業(yè)模式如果讓小鎮(zhèn)在新時(shí)代得以持續(xù)，萬科恐怕還需要做更多的努力。因此，建造特色小鎮(zhèn)，還有巨大摸索創(chuàng)新和彎道超車的機(jī)會(huì)。

去年10月，北京萬科宣布與國開新城合作，通過成立合資公司的形式，開發(fā)位于北京門頭溝區(qū)軍莊鎮(zhèn)項(xiàng)目，并總計(jì)獲得超過3平方公里的土地開發(fā)和運(yùn)營權(quán)。事實(shí)上，在北京萬科的轉(zhuǎn)型升級(jí)計(jì)劃中，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)也是重要的組成部分之一，目前已經(jīng)簽約三個(gè)項(xiàng)目，其中門頭溝項(xiàng)目爭取在今年亮相，另兩個(gè)在河北涿州和天津?qū)氎妗?

另外，萬科在旅游度假方面做了不少嘗試。在2014年宣布斥資400億元開發(fā)吉林松花湖旅游項(xiàng)目后，萬科在冰雪產(chǎn)業(yè)發(fā)力頻頻。2016年年底，由萬科集團(tuán)、八達(dá)嶺旅游總公司、原石京龍滑雪場聯(lián)手打造的全新的萬科石京龍滑雪場也已經(jīng)亮相。

其實(shí)，冰雪產(chǎn)業(yè)并非萬科優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但借助滑雪場可帶動(dòng)場地周邊萬科的其他業(yè)務(wù)，這一模式也成為單一滑雪場微利甚至虧損運(yùn)營之下的新模式探索。

萬達(dá)：旅游小鎮(zhèn)成轉(zhuǎn)型出路之一

近些年來，眾房企為了城市中心的土地殺得頭破血流之際，萬達(dá)卻選擇在郊區(qū)拿地。很多房企認(rèn)為，只有一線城市或者1.5線城市的商業(yè)才更有發(fā)展機(jī)會(huì)時(shí)，萬達(dá)布局的重點(diǎn)則是三四線城市。2014年，萬達(dá)商業(yè)共新開23個(gè)購物中心，萬達(dá)內(nèi)部一份2016年開業(yè)項(xiàng)目分布表顯示，萬達(dá)2016年重點(diǎn)布局的大多為三四線城市，不少城市都是首次進(jìn)駐。

據(jù)報(bào)道，萬達(dá)進(jìn)入的城市需滿足較高的經(jīng)濟(jì)總量、人口等指標(biāo)門檻，其中可以劃分為一線、二線、三線、四線的城市共計(jì)216個(gè)。2017年，萬達(dá)輕資產(chǎn)的項(xiàng)目已過半，全面進(jìn)入二三線城市，核心城市至少布局4個(gè)，如今連70萬人口的縣級(jí)市也進(jìn)。和省政府簽大單占便宜，重點(diǎn)布局：江蘇、遼寧、四川、廣西、河南，更會(huì)玩文化及體驗(yàn)來打動(dòng)政府，相對(duì)的小城市的項(xiàng)目則成本及面積控制。

目前國內(nèi)選址落定的13個(gè)萬達(dá)城主要是通過與政府簽約確定的，截至目前，武漢中央文化區(qū)、長白山國際度假區(qū)、西雙版納國際度假區(qū)、南昌萬達(dá)城和合肥萬達(dá)城已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。

萬達(dá)旅游小鎮(zhèn)的打造也是集團(tuán)轉(zhuǎn)型的出路之一。在2022年北京冬奧會(huì)申辦成功的大背景下，萬達(dá)作為民營企業(yè)積極開展冰雪產(chǎn)業(yè)布局，有利于中國冰雪運(yùn)動(dòng)加快進(jìn)入發(fā)展的黃金期。萬達(dá)在長白山修建了可同時(shí)滿足上萬人次，43個(gè)雪道的滑雪場，由國際化專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營?；﹫鲇忠齺砹烁叨硕燃倬频?、溫泉、影劇院和商業(yè)街。這個(gè)冰雪小鎮(zhèn)獨(dú)特的自然稟賦和幾年獨(dú)具匠心的建設(shè)，吸引了眾多資本進(jìn)入休閑旅游產(chǎn)業(yè)，解決就業(yè)1萬多個(gè)。

2015年3月，萬達(dá)集團(tuán)與貴州省簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃總投資600億元，在貴州省建設(shè)萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目和10個(gè)以上的萬達(dá)廣場。旅游小鎮(zhèn)是萬達(dá)丹寨扶貧的重大創(chuàng)新。項(xiàng)目位于丹寨縣風(fēng)景秀美的東湖岸邊，占地400畝，一期投資6億元，一期建筑面積5萬平方米，建筑風(fēng)格苗寨特色，配套建設(shè)三星級(jí)酒店、多廳電影院、兒童娛樂等設(shè)施，引入丹寨特色的民族手工藝、苗寨美食、苗醫(yī)苗藥等內(nèi)容，打造一站式苗族文化體驗(yàn)。旅游小鎮(zhèn)不僅創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益，而且預(yù)計(jì)將新增2000至3000個(gè)永久就業(yè)崗位，極大緩解丹寨縣城就業(yè)困難的問題。

華銀基業(yè)：專注特色小鎮(zhèn)10余年

在國家政策的感召下，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展迎來了最佳的歷史契機(jī)。有不少房企是在這個(gè)背景下轉(zhuǎn)型開發(fā)特色小鎮(zhèn)，而也有一些企業(yè)早在10多年前，“特色小鎮(zhèn)”的概念尚未成型時(shí)就已經(jīng)致力于這種商業(yè)模式了。

就在北京的西南方位，淶水產(chǎn)業(yè)新城以定位精準(zhǔn)的特色小鎮(zhèn)形象，正日益成為環(huán)北京都市圈中一張令人矚目的名片。

歷經(jīng)10年淬煉，華銀（天鵝湖）國際生態(tài)城已經(jīng)在北京，乃至國內(nèi)眾多特色小鎮(zhèn)中脫穎而出，作為淶水產(chǎn)業(yè)新城的三大板塊之一和重要的非首都功能承載區(qū)，充分運(yùn)用歐洲小鎮(zhèn)理論，形成了極具特色的歐式小鎮(zhèn)。

華銀（天鵝湖）國際生態(tài)城，依托自身的生態(tài)條件，發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為特色小鎮(zhèn)建設(shè)的一個(gè)樣本。除了醫(yī)養(yǎng)健康和生態(tài)休閑旅游，天鵝湖的互聯(lián)網(wǎng)+、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、教育服務(wù)等產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)風(fēng)生水起，并和淶水產(chǎn)業(yè)新城的另一板塊新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)有效互動(dòng)，配合示范區(qū)的電子信息、現(xiàn)代商貿(mào)物流、現(xiàn)代教育等產(chǎn)業(yè)，形成環(huán)北京重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展極。

縱觀全球，遍布全球的知名小鎮(zhèn)，都是景區(qū)景點(diǎn)，旅游已成為其支柱產(chǎn)業(yè)，而在華銀（天鵝湖）國際生態(tài)城，從最初的頂層設(shè)計(jì)中，已經(jīng)作出超前安排，其中天鵝湖4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)目前已經(jīng)試運(yùn)營并免費(fèi)對(duì)外開放。

華銀基業(yè)集團(tuán)深耕京西南片區(qū)，戰(zhàn)略布局京北、京南等大北京區(qū)域，經(jīng)過10多年發(fā)展，已成為北京市場新崛起的代表公司。

綠地：重點(diǎn)布局特色小鎮(zhèn)乘勝追擊

今年初，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良透露，綠地已從產(chǎn)業(yè)、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓項(xiàng)目和“特色小鎮(zhèn)”將作為綠地在2017年的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)。

2017年，無疑是特色小鎮(zhèn)的主題年，在京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施三周年的節(jié)點(diǎn)上，綠地依托在京津冀區(qū)域十年的深耕細(xì)作，將著力深入布局特色小鎮(zhèn)建設(shè)。綠地提出“智慧健康城”和“文化旅游城”等大盤開發(fā)模式的小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，針對(duì)特大城市或大城市群的產(chǎn)業(yè)溢出、人口溢出，投資啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目。

按照綠地的規(guī)劃，在京津冀地區(qū)發(fā)展特色小鎮(zhèn)過程中，綠地將充分發(fā)揮“資源集成商”的作用，積極挖掘和打造綜合性服務(wù)、發(fā)展為一體的特色鮮明的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

“目前綠地正在尋找合適的土地和項(xiàng)目。石家莊、保定、廊坊、張家口等區(qū)域都是突破口?！本G地方面介紹，按照京津冀區(qū)域特色小鎮(zhèn)的大盤戰(zhàn)略，2017年綠地將在北京等一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，儲(chǔ)備多個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目。

實(shí)際上，綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實(shí)踐，計(jì)劃在江西（南昌周邊）打造健康小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)，在鄭州也簽了兩個(gè)小鎮(zhèn)。

曾經(jīng)一線陣營?？偷木G地卻還剛剛踏進(jìn)3000億門檻，綠地在房地產(chǎn)主業(yè)上的“掉隊(duì)”已經(jīng)成為有目共睹的事實(shí)，在過去一年的“交鋒”中，綠地與恒大萬科、碧桂園相差甚多，如果想進(jìn)擊需要付出更多努力。特色小鎮(zhèn)的打造，無疑是綠地追擊一線陣營行列的一個(gè)籌碼，“大基建”、“大金融”、“大消費(fèi)”的布局使其具備了綜合的產(chǎn)業(yè)投資能力，能不能殺出一條血路，還得有待市場觀察，畢竟特色小鎮(zhèn)還只是一個(gè)謎一樣的存在。

恒大：足球小鎮(zhèn)是水到渠成

說到恒大對(duì)中國足球的貢獻(xiàn)，在歷史上也必將是濃重一筆。如果恒大在特色小鎮(zhèn)的熱浪下，搞足球小鎮(zhèn)似乎一點(diǎn)都不出人意料。2017年伊始，清遠(yuǎn)根據(jù)規(guī)劃將在現(xiàn)有恒大足球?qū)W校和恒大金碧天下兩大建設(shè)板塊基礎(chǔ)上，建設(shè)“恒大歐洲足球小鎮(zhèn)”，擬將小鎮(zhèn)定位為立足珠三角地區(qū)、面向全球的國際足球文化名鎮(zhèn)，并融匯山水田園特色、人文風(fēng)情，打造出多元活力的國際旅游目的地。

如今單足球小鎮(zhèn)，就已經(jīng)有不少玩家入局。除了恒大歐洲足球小鎮(zhèn)，蘇寧也宣布籌建南京國際足球小鎮(zhèn)，龍湖地產(chǎn)也準(zhǔn)備參與到槐房國際足球小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目中去。如今，萊茵體育也發(fā)布公告，要投資20億元，在桐廬縣建設(shè)國際足球小鎮(zhèn)。

不少小鎮(zhèn)在規(guī)劃的時(shí)候都融入了大產(chǎn)業(yè)集群的理念，在這種情況下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵就在于特色產(chǎn)業(yè)是否具有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以及是否成熟到足以對(duì)抗行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于恒大在足球和地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，足球小鎮(zhèn)的未來仍然可期。

融創(chuàng)：房地產(chǎn)開發(fā)可以試試特色小鎮(zhèn)

融創(chuàng)入股樂視，成為地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)深度合作的重要案例，也成為中國產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的重要案例，雙方跨界之大，避免了主營業(yè)務(wù)的沖突。跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合的小鎮(zhèn)，將成為融創(chuàng)下一個(gè)方向，而樂視將要建設(shè)的汽車生態(tài)小鎮(zhèn)正好符合融創(chuàng)這一需求。

根據(jù)規(guī)劃，超級(jí)汽車生態(tài)體驗(yàn)園區(qū)和樂視汽車生態(tài)小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)超級(jí)汽車從研發(fā)設(shè)計(jì)體驗(yàn)、品牌體驗(yàn)和汽車主題游樂的全價(jià)值鏈展示和體驗(yàn)。未來汽車生態(tài)小鎮(zhèn)將集休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、舒適宜居于一體。同時(shí)樂視還將邀請(qǐng)配套廠商進(jìn)駐小鎮(zhèn)，并逐步開發(fā)旅游業(yè)，成為集汽車生產(chǎn)制造、旅游觀光、生態(tài)完整體驗(yàn)、生態(tài)模式實(shí)驗(yàn)與一身的特色生態(tài)小鎮(zhèn)。

孫宏斌表示房地產(chǎn)開發(fā)可以試一試特色小鎮(zhèn)，新鮮事物自然好奇，但他確實(shí)輕描淡寫，所以，總喜歡給市場驚喜的孫宏斌還是給了我們留了一些懸念。