去年起部分商業(yè)地塊已開始禁建公寓

在四部門通知中，決定于2018年12月31日廢止《關于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設管理有關問題的通知》。原《通知》廢止前，規(guī)劃部門已批準建設的公寓項目（含CBD項目），其建設管理仍按照原《通知》要求執(zhí)行；原《通知》廢止后，禁止在商業(yè)金融用地中設計所謂“商務公寓”房屋類型，對于住宅用地中不滿足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類別應根據(jù)有關設計規(guī)范嚴格界定。

何謂商務公寓？在2011年出臺的原《通知》中規(guī)定，商業(yè)金融用地規(guī)模較大的建設項目可根據(jù)需要配建適量公寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，商業(yè)金融用地上配建的公寓明確為“商務公寓”。

除了商務公寓，原《通知》中還明確了“居住公寓”概念，即居住用地上日照標準和建筑間距不滿足國家相關規(guī)范要求的居住建筑，為區(qū)別于普通住宅建筑，該類公寓明確為“居住公寓”。

從產權年限上，商務公寓40年或50年的產權與所屬商業(yè)金融地塊出讓使用年限相同，不受限購限貸影響；而居住公寓用地性質為居住用地，產權為70年，被納入限購限貸。

記者注意到，在2017年濟南國有土地出讓中，已有部分商業(yè)金融地塊掛牌文件中禁止建設公寓，但尚未在全市范圍內禁止。如2017年12月兩次土拍中，萬科南北康片區(qū)300米超高層和中信泰富CBD330米超高層組團地塊均要求不得建設公寓。

公寓產品多樣，最低“一成首付”起

濟南自2016年10月重啟限購以來，公寓市場因為總價低、首付低、不限購的特點，吸引了很多群體紛紛選擇公寓，有的客戶投資用于出租，有些剛需客戶用來過渡居住。

基于對未來中央商務區(qū)的預期，濟南CBD內及周邊有大量公寓產品正在銷售。比如，萬科大都會的公寓產品根據(jù)層高不同，分LOFT和微LOFT公寓兩種，售價在1.6-1.8萬元之間；綠地國際金融中心則推出精裝平層公寓，售價在1.65-1.75萬元。隨著濟南第一條地鐵R1線臨近開通，西部市場公寓樓盤也開始熱銷，價格多在1.1萬-1.2萬元左右。

諸多公寓產品入市，各企業(yè)間競爭也明顯白熱化。在奧體中心附近一家開發(fā)商以“一成首付”營銷，一套建筑面積42平方米的公寓，均價1.5萬元，總價63萬元，正常首付五成，現(xiàn)在可以分期首付，即先付7萬元，剩余的首付款在規(guī)定時間內交齊。

在樓市調控期，因為看好公寓市場的利潤增長點，開發(fā)商不乏打擦邊球的違規(guī)銷售行為。去年，位于CBD內的中弘廣場和萬象城北側高層商務公寓，因為將規(guī)劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝，或打著“類住宅”旗號宣傳而被主管部門通報。

相關部門將出新政實施細則

在業(yè)內人士看來，商務金融地塊開發(fā)比較“挑人”，考驗開發(fā)企業(yè)資金和運營管理能力，寫字樓庫存短期內難以消化，因而開發(fā)企業(yè)能開發(fā)公寓就會開發(fā)公寓。

新政一出，市面上已有渠道機構或中介借機營銷，宣稱未來一個階段內濟南市面上公寓房源會不斷減少。對于新政如何落地，有關部門工作人員稱新政實施前會出臺實施細則，保障市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“目前調控政策多針對住宅用地和住宅市場，但是對于商業(yè)用地和公寓市場并無相關政策限制，容易成為投機炒房的轉移區(qū)域。”合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明認為，商業(yè)金融地塊禁止建設商務公寓后，有助于商業(yè)環(huán)境的建設，發(fā)揮城市產業(yè)用地效能，為釋放產業(yè)產值進一步開拓空間。